重庆市永川区住房和城乡建设委员会关于区政协十五届五次会议第154号提案的复函

日期：2021-05-13 来源：区住房城乡建委

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涂珍莲委员:

您提出的《关于规范居民小区物业管理的提案》(第154号)收悉。经研究办理,现将办理情况答复如下:

一、提案的主要内容

规范居民小区物业管理和成立业委会,公开招标物业公司进入居民小区;全面清理每个居民小区业主资产并向业主公示;居民小区停车位、游泳池等收入和业委会人员报销费用公示,并接受监督;严格使用大修资金审批制度,及时公示使用情况

二、工作开展情况

(一)强化物业企业的管理和考核。按照《重庆市永川区住房和城乡建设委员会关于实施物业服务企业星级管理和信用考评方案》要求,成立了以区住房城乡建委、镇(街道办事处)、区物业协会、区公安局、区规资局、区消防支队、区城市管理局等单位组成的综合考核小组,每年对物业企业星级水平、信用得分进行考核。考核结果记入物业企业诚信信用平台和作为物业服务企业评先评优的重要依据,被确定为“黄牌”的企业和被约谈企业不得参与评先评优,其中“黄牌”企业应在三个月内进行整改,整改不合格的,不得再承接物业项目(禁止“黄牌”企业参与前期物业招投标,由区住房和城乡建委负责审核;禁止“黄牌”企业参与后期物业招投标,由辖区街道负责审核),由区住房城乡建委进行通报批评并在相关媒体上公示。

(二)强化业委会成立的过程指导和监督。一是2020年制定下发了《永川区物业管理品质提升实施方案》,对强化业主委员会组建准备、细化业主大会筹备、严审业主委员会候选人资格条件、严格执行候选人推荐提名考察、按程序选举产生业主委员会等环节都作了明确;二是为进一步规范小区业主大会、业委会的成立和依法开展工作,今年,我委拟定了《永川区业主大会和业主委员会活动规则》、《首届业主大会业委会成立程序》、《物业专项维修资金使用程序》,规范小区业主召开业主大会,选举业委会的程序和操作办法,对专项维修资金申请和使用程序进行了完善;三是充分发挥党建引领作用。《永川区物业管理提升实施方案》中,对发挥党建引领作用作了具体规定:坚持将党支部建在小区里,结合小区实际建立功能型党支部或联合党支部,隶属社区党组织领导和管理。建立健全党组织参与监督和决策机制,强化党组织对小区重要事项、重大决策的全面领导。注重吸纳物业企业驻小区管理处党员职工、业主委员会委员进入支部,优先选派社区党员专职工作者、支部书记、党员居民小组长担任小区党支部书记。推进小区党支部与业委会深度融合,鼓励在职党员、人大代表、政协委员、在职机关干部加入居住地小区业主委员会。建立小区党支部与业委会双向培养、交叉进入制度。小区党支部领导和监督业委会成立(换届)工作和日常工作,未成立业委会的,经业主大会授权由小区党支部履行业委会职责。原则上应先成立党支部,再成立业委会。机关企事业单位党员要主动到所居住的社区党组织和小区党支部报到亮明身份,带头缴纳物业费,积极参与小区组织的各类活动,充分发挥党员在服务居民、服务小区中的先锋模范作用。

(三)积极引导业委会公开招标物业企业。根据《重庆市物业管理条例》第五十六条规定,鼓励业主大会通过公开招标方式选聘物业服务企业。2016年以来,我区实行物业服务企业星级管理和信用档案管理,区住房城乡建委将政府各部门对企业考核打分汇总,将企业得分和信用等级均在区级媒体进行公示,接受社会监督。物业公司是业主大会选聘的,业主委员会可以根据区级媒体公布的企业得分和信用等级选择优秀的物业企业进行服务。

(四)要求按规定公开信息。督促物业企业和业主委员会开展“公开承诺,协商互助,共创和谐”主题活动。一是物业企业开展“四公开”活动,即“物业服务合同、报事维修服务规范及完成时限承诺、履约述职报告及承诺、项目收支情况报告及承诺”;二是业主委员会开展“三公开”活动,即 “成员姓名及办公电话、成员物业服务费缴纳情况、工作经费收支情况报告及承诺”。凡涉及小区使用物业专项维修资金的情形,物业企业协助业主委员会在小区及时将施工方案、使用金额等向业主进行公示,减少了业主对物业企业和业主委员会的误会。

(五)规范使用物业专项维修资金。2020年修订完善了《永川区物业专项维修资金管理办法》,今年,拟订了《物业专项维修资金使用程序》,明确了物业专项维修资金支取的一般程序和紧急程序申请流程,一般程序需业主的三分之二以上同意方可使用,紧急程序(无需业主签字)需街道办事处,居委会,业委会,物业公司,区住房城乡建委工作人进行现场核实后方可使用。做到严格审核,层层把关,保障了物业专项维修资金的安全使用。凡申请使用物业专项维修资金在5万元(含5万元,电梯3万元)以上的,或小区党支部、社区党组织、镇街认为需要评审的,须经有关专业机构进行评审,区住房城乡建委根据有关规定,结合评审情况按程序划转资金。通过采取评审机制,防止施工单位虚报、滥报的行为,有效地保障物业专项维修资金的安全。

(六)建立和完善了小区公共收益收支管理机制。小区公共设施等经营及收益取得方式由业主大会决定。业主委员会必须开设专门的公共收益收支账户,并确定专人管理;物业小区公共收益经费收入、支出必须取得业主委员会三人以上签字,党支部审核同意,加盖业委会公章后生效;收支情况每半年向业主公示一次,接受小区党支部的核查和全体业主的监督。小区成立了业主委员会的,镇(街)或社区党组织指导和督促业主委员会定期公示账目,检查财务运行情况;未成立业主委员会,我委将会同镇(街)共同督促物业服务企业按时公示公共收益账目,按合同约定分配,以及规范收支公共收益。

三、下一步的工作打算

一是我委将按照新的《重庆市物业管理条例》第四十九条“承接新建物业前,物业服务企业和建设单位应当按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定,共同对物业共有部位、共有设施设备进行查验。承接查验后,双方应当签订物业承接查验协议,并将其作为前期物业服务合同的补充协议”以及第五十条“物业交付时,物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。物业服务企业应当将物业承接查验资料建档保存。物业承接查验档案属于全体业主所有,业主有权免费查询。建设单位将不符合交付条件的物业交付使用,或者物业服务企业擅自承接未经查验的物业,因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的,应当依法承担赔偿责任”中关于公共部位,共有设施设备的规定执行,提高业主的知情权和监督权。按照《永川区物业管理品质提升实施方案》要求,会同街道办事处指导小区业委会全面清理业主资产,并建立和完善资产台账。

二是会同各街道办事处强化对业主委员会工作的指导。《重庆市物业管理条例》第四条规定:“街道办事处(乡镇人民政府)负责指导本辖区内业主大会成立及业主委员会的选举工作,监督业主大会和业主委员会依法履行职责,调解物业管理纠纷,协调物业管理与社区建设的关系。”业主委员会的主管单位是辖区街道办事处,对符合条件成立业主委员会的小区,街道办事处对成立业主委员会选举工作进行全程指导和监督;在物业专项维修资金、公共收益的收支、选(续)聘物业企业和业主委员会换届选举等重大事项决策上重点进行指导和监督。

三是每年定期组织物业从业人员和业委员会成员进行法律法规培训,结合案例剖析破解工作中疑难问题,配合镇(街)对新成立的业委会开展岗前廉政谈话,定期检查、指导业主委员会开展工作,督促业主委员会依法履职。

此复函已经李勇主任审签。对以上答复您有什么意见,请通过填写回执及时反馈我们,以便进一步改进工作。

重庆市永川区住房和城乡建设委员会

2021年5月13日

联系人:唐廷学、吴建明

联系电话:49862270

邮政编码:402160

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