重庆市永川区住房和城乡建设委员会关于区十七届人大四次会议第64号建议的复函

日期：2020-08-06

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徐静秋代表：

您提出的《关于规范和加强物业服务管理的建议》(第64号)收悉。经研究办理，现将办理情况答复如下：

一、关于提高企业的注册门槛，严格物业企业资质审定和准入制度，坚决淘汰那些规模小、无资质企业的建议

2018年，为响应国务院“放管服”政策，住房城乡建设部取消了物业服务企业资质管理，物业企业不再需要资质，只需工商注册登记就可开展物业服务，故无法实施“严格物业企业资质审定和准入制度”，否则就是与国务院“放管服”政策相违背。2015年，我区印发了《关于进一步加强物业管理的通知》（永川府发〔2015〕17号），文件明确通过收取物业企业履约保证金等方式加强对物业企业的监管，效果很好，但也因与“放管服”精神相悖文件在2018年被废止。为强化对物业企业的事中事后监管，建立和完善物业服务企业优胜劣汰机制，规范物业管理行为和物业服务标准化，近期，我委代区政府拟定了《永川区物业管理提升三年行动方案（征求意见稿）》、《重庆市永川区住房和城乡建设委员会关于实施物业服务企业星级管理和信用考评方案》，由区住房城乡建委、区公安局、区城市管理局、区消防救援支队等部门、行业协会和辖区镇（街）对物业企业服务情况实施综合考评。

二、关于建立物业企业诚信档案和“红黑名单制度”，限制其承接业务；成立多部门的综合考核小组，对物业企业服务、履约过程进行监管，并向社会公告，将诚信等级作为承接物业招投标时的必备条件的建议

（一）强化企业监管，提升服务水平。2016年，原区国土房管局印发了《关于实施物业服务企业星级管理的通知》、《永川区物业服务企业信用档案管理办法（试行）》等文件，区国土房管局、辖区各镇（街）、区公安局、区规划局、区物协等单位和组织，共同对物业企业进行过程管理，通过建立物业企业星级管理模式，物业企业信用档案等方式，鼓励优秀企业“做大做强”，对低于60分或侵害业主权益的企业列入“黄牌”管理，限制承接业务，督促物业企业改善服务，为物业的长期管理提供有力保障。2004年-2018年，累计评选出区级先进物业企业36家，区级物业管理示范小区16个，区级优秀物业小区39个，区级优秀工业园区1个，市级物业管理示范住宅小区4个，市级物业管理智能小区5个，黄牌企业6个。今年，我委代区政府拟定了《永川区物业管理提升三年行动方案（征求意见稿）》，完善了《关于实施物业服务企业星级管理和信用考评方案》，增加了区消防救援支队、区城市管理局等考核单位，并调整了分值。增加了“将品牌物业服务企业列入红名单并公开推荐，对低于60分或侵害业主权益的企业列入'黄牌'管理，由社区督促业主委员会不得再续签合同，并按程序选聘新的物业企业；每年在物业小区大门口悬挂物业企业星级等级牌；实行物业服务企业备案年审制度，凡在永川辖区从事物业服务的企业，必须在区住房城乡建委备案登记，并在每年12月31日前年检”等内容，这些措施的实施，将有力增强政府对物业企业监管力度，促进企业优胜劣汰，倒逼企业提档升级，改善服务。

（二）严格招标程序，实现优胜劣汰。2016年以来，我区实行物业服务企业星级管理和信用档案管理，原区国土房管局、区住房城乡建委都将各单位对企业考核打分汇总，将企业得分和信用等级均在《永川日报》等区级媒体进行公示，接受社会监督。前期物业招标中，合同是开发建设单位与物业企业之间签订，我区的前期物业均是开发商选聘的自己成立的物业公司进行管理，由于是新企业，不存在得分低和信用等级差的情况。在后期物业管理中，物业公司是业主委员会选聘的，业主委员会可以根据《永川日报》等区级媒体公布的企业得分和信用等级选择优秀的物业企业进行服务。

三、关于物业主管部门建立公共收益监督机制，制定物业小区收益项目明细，明确小区公共收益的项目，明确物业服务企业在公共收益中提取物业服务费用的比例，定期公开物业服务管理收支情况的建议

（一）严格落实物业共用部位、共用设施设备承接查验制度。物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，对物业共有部位、共有设施设备进行查验时应邀请业主代表以及物业所在地镇（街）和区住房城乡建委参加，必要时可以聘请相关专业机构协助进行。承接查验后，物业服务企业和建设单位双方签订物业承接查验协议，并办理物业承接查验备案手续。

（二）建立和完善小区公共收益收支管理机制。业主委员会成立前，物业服务企业在前期物业管理中，经营小区所属公共设施等所得公共收益不低于总金额的50%（2020年5月1日后不低于70%）交由小区党支部，小区党支部按照物业专项维修资金使用程序使用公共收益；业主委员会成立后，小区党支部将资金移交给业主委员会，业主委员会在小区党支部的监督按程序使用。此后小区公共设施等经营及收益取得方式由业主大会决定。业主委员会必须开设专门的公共收益收支账户，并确定专人管理；物业小区公共收益经费收入、支出必须取得业主委员会三人以上签字，党支部审核同意，加盖业委会公章后生效；收支情况每半年向业主公示一次，接受小区党支部的核查和全体业主的监督。

（三）按规定公开信息。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示业主的权利和义务，企业的权利和义务、服务项目、服务等级、服务标准、服务电话、计费方式等内容，以及相关部门单位投诉电话，主动接受业主的监督。每年常态化开展物业服务企业“四公开”（《物业服务合同》、《报事维修服务规范及完成时限承诺》、《履约报告及承诺》、《项目收支情况报告及承诺》）、项目经理接待日、设备定期开放日等主题活动。每半年，向业主公开展示一次工作开展情况、物业专项维修资金使用情况、公共收益收支情况。

四、关于赋予镇（街）检查物业小区财务监管职能职责，定期进行财务检查，定期公开检查情况，接受业主监督的建议

按照《重庆市永川区住房和城乡建设委员会关于实施物业服务企业星级管理和信用考评方案》文件规定，镇（街）对辖区内物业服务企业的履职情况和服务效果考核分值占比20%。小区成立了业主委员会的，镇（街）或社区党组织指导和督促业主委员会定期公示账目，检查财务运行情况；未成立业主委员会，我委将会同镇（街）共同督促物业服务企业按时公示公共收益账目，按合同约定分配，以及规范收支公共收益。

此复函已经吴涛副主任审签。对以上答复您有什么意见，请通过填写回执及时反馈我们，以便进一步改进工作。

重庆市永川区住房和城乡建设委员会

2020年5月9日

联系人：李世才、吴建明

联系电话：49862270

邮政编码：402160

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