重庆市永川区人民政府关于进一步加强物业管理的通知（永川府发〔2015〕17号）

索引号：	009336512/2018-41940	发文字号：
发布机构：	永川区人民政府	成文日期：	2015-10-20	发布日期：	2018-04-07
标题：	重庆市永川区人民政府关于进一步加强物业管理的通知（永川府发〔2015〕17号）
主题分类：	城乡建设（城乡管理）	有效性：

索引号：	009336512/2018-41940
发文字号：
发布机构：	永川区人民政府
成文日期：	2015-10-20
发布日期：	2018-04-07
标题：	重庆市永川区人民政府关于进一步加强物业管理的通知（永川府发〔2015〕17号）
主题分类：	城乡建设（城乡管理）
有效性：

永川府发〔2015〕17号

重庆市永川区人民政府

关于进一步加强物业管理的通知

各镇人民政府、街道办事处，区政府各部门，有关单位：

为进一步规范物业管理，提高城市管理和物业服务水平，改善居民居住环境，构建和谐社会，根据国务院《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）和《物业服务企业资质管理办法》（建设部令164号，以下简称《办法》）等规定，结合永川实际，现就加强物业管理有关事宜通知如下。

一、加强开发企业管理

（一）建立开发企业物业管理保证金制度

鼓励房地产开发企业成立自己的物业服务企业，承接自己的新开发住宅商品房项目的物业服务业务。对非开发商自己企业提供物业服务的新开发住宅商品房项目，由房地产开发企业在办理商品房预售许可前向区国土房管局一次性缴纳物业管理保证金（投资总额在2亿元及以下的按1%收取，超过2亿元的，超出部分按0.3%收取），专户储存，专款专用。在保修期内应由开发商维修维护的设施设备、共有部分，开发商拒绝维修维护或维修维护不到位时，业主委员会在社区、镇（街）审核后可向主管部门申请使用物业管理保证金，不足部分仍应由开发商负责。物业服务满5年，且按要求完善相关手续的，保证金（剩余部分）退还。保证金的利息属开发企业所有，利息的计算方式参照《永川区物业专项维修资金管理办法》执行。

二、加强物业服务企业管理

（二）实施物业服务企业准入、退出备案制

严格物业服务企业准入备案制度，未经备案的，不得在区内从事物业服务工作。物业服务企业退出物业管理项目的，应严格按照《重庆市物业管理条例》规定程序和要求，根据《物业服务合同》约定内容，书面告知辖区镇（街），并抄送区国土房管局。对擅自退出造成负面影响的，将作为不良记录存入其信用档案，后果严重的，采取限期整改、不得新承接业务、资质降级直至吊销资质等措施。

（三）建立物业服务企业信用考核制

区国土房管局会同相关主管部门、辖区镇（街）、物业行业协会，建立物业服务企业信用档案，对企业违反物业管理法律、法规、政策规定，损害业主合法权益的不良行为进行记录，并将信用记录情况通过永川网、永川房交网、区国土房管局局域网等媒体定期向社会公示，作为物业服务企业日常监管、资质晋级、项目评优、物业招投标管理和相关开发企业信用等级评定、预售资金监管等重要依据。

（四）建立物业服务行业履约保证金制度

物业服务企业在接管项目时，须一次性缴纳履约保证金，用于对企业违约行为的处罚，以及承担非正常退出后过渡管理期间所发生的费用。保证金由区国土房管局设立专用账户实行集中管理。具体标准为：小区建筑面积以下的为3万元；至10万平方米的为6万元；10万平方米至20万平方米的为10万元；20万平方米以上的为15万元。物业服务合同解除后，经主管部门核准后退还该保证金（剩余部分）。目前正在服务的物业企业合同期满后，在重新签订新的物业服务合同备案时，由区国土房管局收取保证金。保证金的利息属物业服务企业所有，利息的计算方式参照《永川区物业专项维修资金管理办法》执行。

（五）鼓励优秀物业服务企业做大做强

鼓励有实力的物业服务企业开展连锁经营，开展连锁经营从承接第二个物业项目开始，履约保证金减半收取；物业服务企业合并、重组的，所承接的一个以上的项目按连锁经营对待，履约保证金减半收取。物业服务企业在我区缴纳履约保证金累计达到80万元的，承接新的物业项目不再缴纳保证金。

（六）充分发挥物业服务示范项目引领作用

物业服务企业所服务项目获国家、重庆市物业管理示范住宅小区（大厦）称号的，分别给予10万元、5万元奖励。

对获得全区综合考评前六名的物业服务企业进行表彰，并给予现金奖励。1-3名分别奖励2万元，4-6名分别奖励1万元。

鼓励在永川注册的物业服务企业资质升级。物业服务企业资质由三级升为二级的、二级升为一级的，分别给予3万元、8万元奖励。

三、加强业主委员会建设

（七）完善业主大会会议制度

《重庆市物业管理条例》第十九条规定需经过双半数或双三分之二以上业主同意的事项，必须召开业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。如果集体讨论或书面征求意见不能达到法定人数的，可采取在永川媒体、业主QQ群、手机短信、微信等形式公告7个工作日，同时在本物业区域内多处显著位置向业主张贴7个工作日，并书面送达业主。业主可通过书面、信函等方式反馈意见，业主委员会（业主大会筹备组）应对业主反馈的意见存档。业主没有反馈意见的视为同意。业主委员会（业主大会筹备组）应会同物业企业建立业主档案，档案包括业主基本信息、联系方式、反馈的意见、物业费缴纳情况等。

（八）建立和完善小区公共收益收支管理机制

物业小区公共收益主要用于本物业区域内保修期满后共用设施设备的维修养护和业主委员会开展工作的必要经费。业主委员会成立前，物业服务企业在前期物业管理中，经营小区所属公共设施等所得公共收益的一半交由所属镇（街）（设立专用账户）管理，作为首次业主大会会议的筹备经费；业主委员会成立后，镇（街）管理的剩余资金移交给该业主委员会，此后小区公共设施等经营及收益取得方式由业主大会决定。业主委员会必须开设专门的公共收益收支账户，并确定专人管理；必须设立公共收益经费监督委员会；物业小区公共收益经费收入、支出必须取得业主委员会三人以上同意签字，加盖业委会公章后生效；须将收支情况每月向业主公示，接受监督委员会的核查。业主委员会的开支预算须经业主大会同意，超过预算部分业主大会不同意支付的，由业主委员会成员自行承担。

四、加强业主管理

（九）建立欠缴物业费追缴制度

区司法局指导物业纠纷调解委员会对恶意拖欠物业服务费的业主，通过人民调解申请仲裁或民事诉讼途径收取物管费；区国土房管局对业主恶意拖欠物业服务费的，可暂停该房产的交易审批手续办理；中国人民银行永川支行要将经各级人民法院判决生效、认定业主拖欠物业费的事实纳入银行个人诚信系统，提升业主依法缴费意识。

五、加强物业专项维修资金管理

（十）物业专项维修资金紧急使用

发生屋顶严重漏水、线路故障停电漏电、上水管爆裂、二次供水加压设备损坏、电梯存在安全隐患、外墙砖脱落等危及房屋、业主以及公共安全紧急情况的，由业主委员会、物业服务企业或者相关业主立即组织抢修，并立即报告物业所在地镇（街）和区国房、质监、公安消防等部门。镇（街）、区国土房管局及相关主管部门的相关工作人员要及时到现场，实地查勘确认后，由区国土房管局启动紧急使用程序拨付物业专项维修资金，先用后批。对没有缴纳物业专项维修资金的房屋，区国土房管局应建立专项维修资金补缴机制。

（十一）大额物业专项维修资金划转

凡申请使用物业专项维修资金在5万元（含5万元）以上的，需经有关机构进行评审，区国土房管局根据有关规定，结合评审情况按程序划转资金。评审费用在物业专项维修资金增值收益中列支。已成立业主委员会的物业项目，由业主委员会开设银行专户，划转申请使用的专项资金，未开设银行专户的，划转到业主委员会委托账户；未成立业主委员会的，申请使用的专项资金划入社区居委会委托账户。

六、加强“三无”老旧居民小区管理

（十二）“三无”老旧居民小区排查与改造

各镇（街）要开展“三无”（无业主委员会、无物业服务企业、无物业专项维修资金）老旧居民小区排查工作，制定改造方案。采取区政府、镇街、业主等共同筹资的方式，对“三无”老旧居民小区基础设施等进行维护维修和改造。

（十三）“三无”老旧居民小区管理

按照属地管理原则逐步划定区域，由镇（街）组织村（居）民委员会指导业主召开业主大会，推选业主委员会，鼓励业主自治管理、自我服务。对于有条件的“三无”老旧居民小区，可通过招投标引进物业服务企业实行专业服务。

附件：物业管理活动中相关单位职责

重庆市永川区人民政府

2015年9月22日

附件

物业管理活动中相关单位职责
单位	职责
区国土房管局	负责宣传贯彻落实物业管理的有关法律、法规和政策；负责物业专项维修资金的缴存、使用和监督管理；依法查处物业管理区域内损坏或者擅自占用、改建物业共用部分和共用设施设备，将卫生间、厨房改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房的上方，存放、铺设超负荷物品等行为；做好物业服务企业年度资质核定、从业人员资格培训；在办理产权初始登记时，应当在房地产登记簿中注明物业服务用房的位置和面积以及物业的其他共有部分，并查看现场，依法备案；牵头负责全区物业管理工作的综合考评。在核定物业服务企业资质及诚信管理时，应征询负责违法违章建筑查处的行政主管部门和相应镇街的意见。不履行职责或履行职责不到位的物业服务企业，纳入企业资质及诚信管理；协助镇街调解重大物业服务矛盾纠纷，参与新建项目中物业项目的综合验收工作。
区规划局	负责对新建开发项目规划方案的审定，依法确定物业管理用房的位置、面积，查处物业区域内擅自占用地上或者地下空间违法修建建筑物、构筑物，破坏或者擅自改变房屋外观，违反法律法规以及管理规约，改变房屋用途，将住宅改变为经营性用房等行为，重点查处物业小区业主乱搭乱建、改变阳台用途等。
区城乡建委	负责将物业管理用房纳入项目初步设计审查和项目综合验收范畴，监督有关资料和资金的交接，负责对房屋建筑工程质量的监督管理，并督促开发企业对保修期内的墙体立面外墙砖、窗户脱落等进行维护整改，依法查处物业管理区域内损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构等行为。
区发改委	负责指导、监督物业服务企业收费行为，督促物业服务企业做好物业收费公示，依法查处乱收费行为。
区经信委	督促指导供电、供气、通信等单位对相关管线和设施设备进行维护、养护。
区工商分局	负责物业服务企业的主体资格注册登记工作，依法加强对物业服务企业的监督管理。
区公安局	负责指导、监督物业服务企业的治安防范工作，按照《保安服务管理条例》规定，负责监督管理工作。依法查处物业管理区域内存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，负责危险化学品的公共安全管理工作，发生交通事故、高空抛物、治安、刑事等案件，负责管理装修、社区娱乐、聚会、健身、悼念、饲养动物噪音，消防支队按照《中华人民共和国消防法》的规定，依法对物业小区内车辆堵塞消防通道、破坏消防公共设施等违法行为进行查处。
区市政园林局	负责依法查处破坏小区公共绿地、树木的违法行为。
区环保局	负责依法查处小区内作坊加工以及商业、餐饮、娱乐等经营活动使用固定设备产生的噪声；负责废弃危险化学品处置的监督管理工作；负责对放射性污染防治工作实施统一监督管理。
区质监局	负责对物业小区电梯等特种设备的使用、维修、保养的监督，依法查处违法行为。
区安监局	负责物业公司电工持证上岗情况的监督，依法查处违法行为；负责对存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品开展安全监督管理综合工作。
国网永川供电公司	负责计量收费电表之前所有供电设施设备的维修养护（含电表）。
区水务局	督促指导供水单位对相关管线和设施设备维护、养护。
区文化执法支队	负责管理小区内卡拉OK噪音。
区民政局	负责物业行业协会的监督管理工作。
区司法局	负责指导基层调解组织，积极参与协调解决物业管理矛盾纠纷。指导物业服务企业通过法律途径收取物管费。
镇街	街道办事处（镇人民政府）要建立物业管理服务机构，配置物业管理专职人员，人员经费纳入同级财政预算。负责组织实施本辖区内物业小区业主大会的成立与业主委员会推选工作；负责调解辖区物业矛盾纠纷；指导物业服务企业参与社区管理、社区服务，协调业主委员会或者业主大会处理超过保修期的房屋外墙砖、窗户脱落以及辖区内未成立业主委员会的居民小区或单体楼院化粪池溢漏、污水管破裂等问题；对物业维修资金的使用提出初审意见，协助区国房局对物业服务企业进行考核。

抄送：区委，区人大常委会，区政协，纪委，人武部，法院，检察院。

重庆市永川区人民政府办公室 2015年9月22日印发

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